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房屋买卖合同引发交付房产及办理过户相关问题该如何解决?

来源:网络整理 作者:编辑 人气: 发布时间:2020-08-10
摘要:(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如雷同,可以和我们联系,我们将撤销)上诉人诉称盛华公司上诉称:一、盛华公司与李永茂之间

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如雷同,可以和我们联系,我们将撤销)
上诉人诉称
       盛华公司上诉称:一、盛华公司与李永茂之间的商品房买卖合同是一份非典型担保性质合同,而非真实的房屋买卖合同。1、盛华公司向李永茂父亲借款800万元,约定月利率6%,其父分三次通过银行转账向盛华公司支付了款项,但均预先扣除一个月的利息共48万元,仅实际支付752万元。该借款以盛华公司开发建设的房屋作抵押担保,与李永茂签订了《商品房买卖合同》并在武陟县房管部门进行了备案,但并非真正的房屋买卖。2、经评估涉案商品房单价为每平方米5700元,总价1600万元,而买卖合同中约定的单价仅为每平方米2700多元,总价800万元,明显低于正常价值。3、盛华公司未向李永茂出具购房发票,原因在于本案商品房买卖是借款担保而非真实房屋买卖。4、盛华公司向李永茂出具的收款收据与实际收款时间、数额存在明显的矛盾。二、原审程序违法。李永茂持具有担保性质的商品房买卖合同进行起诉内容不符合事实,因盛华公司在项目开发建设过程中未归还欠款导致公司被人霸占、项目被查封,原审法院无法送达诉讼手续而进行缺席审理,采信李永茂单方主张错误。案外人王超已经起诉盛华公司请求履行签订在先的商品房买卖合同,两个案件之间存在一定关联,如果另案对本案买卖合同确认无效或予以撤销将影响本案的诉讼结果,本案应当中止诉讼或通知案外人王超参加诉讼。但原审法院径行作出判决程序违法,应当发回重审。综上,原审法院没有查清事实,判决结果错误。请求二审撤销原判,依法改判驳回李永茂的诉讼请求。
被上诉人辩称
       李永茂答辩称:原审认定事实清楚,适用法律正确,应予以维持。一、盛华公司的上诉请求没有事实依据和法律依据,应驳回其上诉请求。盛华公司主张与李永茂之间系借款关系,但没有提交任何与借款相关的事实依据。盛华公司主张曾经以月息6分向被上诉人通过转账方式支付了三次利息合计48万元,但该48万元系支付给案外人的账户,与本案没有关联性。二、盛华公司认为上述房屋价格偏低没有依据。本案涉讼的房屋武陟县偏僻的郊外、远离县城主城区,位置偏僻且处于烂尾状态,李永茂所购买涉讼房产的价格符合当地的市场成交价格。三、本案购房合同经过了预售登记,依法具有公示效力,可以对抗第三人。盛华公司称案外人王超系本案房产的真实买房人,另案系盛华公司制造的虚假诉讼,因王超提交的房款交付凭证都是复印件,无法证明其已经支付了对价;其次,即使王超的购房合同也是真实的,也不能对抗李永茂签订的经过备案登记的房屋买卖合同。综上,请求二审依法驳回盛华公司的上诉,维持原判。
       根据双方当事人的上诉、答辩情况,并征询当事人意见,本院归纳本案二审争议焦点如下:李永茂主张盛华公司交付并办理涉案13套房产的过户手续有无事实和法律依据。
本院查明 
        本院除对原审认定事实予以确认外,另查明:
        1、盛华公司二审提交一份房屋评估报告,对涉案房屋评估为1639.13元,建议快速变现价值为1475.22万元。估值时点为2016年4月28日。 
        2、盛华公司对李永茂一审出具的两张加盖有盛华公司印章的收据真实性没有异议,但表示出具收据时并未收到款项,是为了应付合同约定,先开收据后付款。
        3、盛华公司二审出具一份户名为杨楠的中信银行卡账户交易明细,用于证明在李永茂付款当天或次日,盛华公司就按月息四分半向李永茂指定的尾号为5214的账户支付利息共36万。李永茂质证认为:对其中显示尾号1262的帐号向该帐号转款情况:2014年7月21日转入400万元、2014年7月22日转入100万元、2014年7月29日转入50万元、2014年8月7日转入250万元,李永茂认为与其提交的转账凭证可以相互印证,该四笔付款即为李永茂向盛华公司的付款。对盛华公司向尾号为5214的账户支付36万元的事实,李永茂不予认可,与李永茂没有关系。盛华公司表示没有李永茂指示付款的书面证据。
        4 、盛华公司二审提交一份民事起诉状,显示案外人王超作为原告,将盛华公司作为被告、李永茂作为第三人,于2015年10月28日起诉到商丘市睢阳区人民法院,请求判令:“1、依法确认盛华公司与李永茂签订的《商品房买卖协议》无效;2、判决盛华公司与王超签订的《商品房买卖合同》继续履行,云开国际大厦1-2层商业门面6-18号房归王超所有;3、判决盛华公司限期办理过户登记手续;4、判决盛华公司承担逾期交付房屋违约金109994元。” 
        5、盛华公司主张本案所涉房屋已卖给案外人王超,经通知王超出庭作证,王超称因其买房是为了投资转手挣钱,故并未办理过户登记手续,房屋买卖合同也未经房管部门登记备案。
本院认为
       本院认为:关于盛华公司与李永茂之间房屋买卖合同效力的问题。盛华公司与李永茂签订了书面的房屋买卖合同,并在房产管理部门进行了商品房买卖合同备案登记。盛华公司对合同的真实性没有异议,但主张其与李永茂之间是借贷合同关系,经本院充分释明,盛华公司表示没有与借贷相关的证据以证明其主张,仅提交交易明细以证明盛华公司向李永茂的父亲还款,但该交易明细显示向尾号5214的账户支付36万元,并不显示收款方名称,不能证明该36万元款项的收款方是谁,更不能证明系付给李永茂的利息,盛华公司应承担举证不能的责任。盛华公司与李永茂签订了书面的商品房买卖合同,该合同系双方真实意思表示,并不违法法律法规的禁止性规定,依法成立有效。盛华公司主张房屋买卖合同登记备案系非典型担保,但未提交与担保相关的证据证明其主张,本院不予采信。本案所涉房屋位于武陟县城内,每平方米2800元并非明显不合理低价,盛华公司单方所做评估报告显示估值时点为2016年4月28日,晚于双方签订商品房买卖合同的2014年7月17日近两年,并不能证明本案房屋买卖价格过分低于同时期同地段房屋买卖价格,盛华公司主张房屋成交价格过低缺乏事实依据,本院不予采信。房屋买卖合同签订后李永茂按照合同约定金额分次向盛华公司交付了全部购房款,已经履行了房屋买卖合同约定的交付房款的义务。盛华公司称收据与每笔付款金额不符,解释称是为了对应房屋买卖合同约定的分批付款的要求,因李永茂付款总金额与合同约定金额相符,与收据总金额亦相符,虽然每张收据金额与每批付款金额不符,但该事实不能推翻双方存在房屋买卖合同关系及李永茂已支付全部房价的事实,故盛华公司主张双方系借款关系、房屋买卖合同系非典型担保的上诉理由缺乏事实和法律依据,本院不予支持。盛华公司主张其已将房屋卖与案外人王超,但房屋仍登记在盛华公司名下,王超自认其与盛华公司签订的房屋买卖合同未备案,故并不能对抗李永茂依据备案的房屋买卖合同向盛华公司主张交付房产及办理过户手续的请求权,原审判决支持李永茂的诉讼请求并无不当,本院予以维持。
关于原审程序是否违法的问题。盛华公司自述公司被人霸占,项目被法院查封,法定代表人周战平及家人的人身安全无法保障,故原审法院在无法直接送达的情况下采取公告送达,并在盛华公司未到庭情况下缺席判决并无不当。盛华公司主张王超应作为第三人参加诉讼或本案中止诉讼,等候王超另案诉讼对本案李永茂签订的《商品房买卖协议》确认无效后再行审理。李永茂与盛华公司是本案《商品房买卖合同》的当事人,该《商品房买卖合同》的效力是本案审理范围,无需等待案外人另案诉讼的结果。本案涉案房产登记在盛华公司名下,如前所述,王超不是本案必须参加诉讼的当事人,对盛华公司主张王超作为第三人参加诉讼的上诉请求,本院不予支持。 
       综上所述,盛华公司的上诉理由不能成立,本院不予支持。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理结果得当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定,判决如下:
二审裁判结果
驳回上诉,维持原判


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